بعد از دهه ،۴۰ با اعمال سیاست هایی که اولویت آن صنعتی کردن کشور بود و اعمال سیاست های اصلاحات ارضی، مهاجرت روستاییان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساکنان شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ به خصوص تهران برای تأمین معاش شدت یافت و به دنبال آن انبوه سازی در ایران رواج پیدا کرد.
بعد از دهه ،۴۰ با اعمال سیاست هایی که اولویت آن صنعتی کردن کشور بود و اعمال سیاست های اصلاحات ارضی، مهاجرت روستاییان به شهرها و به دنبال آن مهاجرت ساکنان شهرهای کوچک به شهرهای بزرگ به خصوص تهران برای تأمین معاش شدت یافت و به دنبال آن انبوه سازی در ایران رواج پیدا کرد.
●ضرورت انبوه سازی
ایران اکنون با کمبود ۶/۱ میلیون واحد مسکونی روبه رو است.(۱ ) براساس برآورد کارشناسان برای رسیدن به وضعیت قابل قبول در حال حاضر نیاز به ۳ میلیون واحد مسکونی است.(۲)
برای کنترل وضع موجود می بایست سالانه یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شود. آمار فوق به خوبی نشان از کمبود میلیونی واحد مسکونی دارد. براساس برآوردها، امسال، اتحادیه صنفی انبوه سازان، ۲۵۰ هزار خانه در شهرهای کشور می سازد.( ۳) طبق گزارش فعالیت های ساختمانی بخش خصوصی و مناطق شهری کشور، بانک مرکزی ایران، در شش ماهه اول سال ۷۸ ، ۸۶ درصد ساختمان های مسکونی، تک واحدی و دو واحدی و ۸ درصد ۳ یا ۴ واحدی بوده و فقط ۶ درصدی ساختمان ها، ۵ واحد و بیشتر احداث شده است. در صورت تحقق ساخت ۲۵۰ هزار واحد مسکونی در سال ،۸۴ انبوه سازی رشد خوبی را نسبت به سال ۷۸ داشته، به طوری که سهم خود را از ۶ درصد به ۳۰ درصد می رساند. براساس پیش بینی ها این تعداد می بایست در سال ۸۸ به ۶۰۰ هزار خانه در سال برسد که در این صورت ۵۰ درصد خانه های مورد نیاز در سال را تأمین می کند.
●تولید انبوه به دو روش انجام می گیرد؛
۱- صنعتی ۲- غیرصنعتی
عموم مسکن های تولید انبوه ما غیرصنعتی است. این در حالی است که به عقیده کارشناسان، یکی از راه حل های معضل مسکن به دلیل طولانی بودن فرایند تولید آن، ساخت سریع و مطمئن واحدهای مسکونی با تکنولوژی های جدید یعنی ساخت مسکن صنعتی است.در ساخت مسکن صنعتی به علت بهره وری بالای عوامل تولید و تکرار فرایند تولید، ساخت ارزان و اقتصادی مسکن امکان پذیر است. ساخت و تولید انبوه صنعتی مسکن نیازمند مدیریتی کارآمد است، تا از یک طرف، از فناوری های جدید موجود دنیا و از طرف دیگر از توانمندی های داخلی به خوبی استفاده شده و خانه هایی ارزان با استانداردهای زیستی و کیفی مطلوب تولید شود. ظرفیت اسمی صنعت پیش ساخته در ایران، حدود سالانه ۲۰ هزار واحد مسکونی با مساحت متوسط ۱۰۰ متر مربع زیربناست که تنها ۸/۲ درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده در سال گذشته را شامل می شود.
●زمین، مهمترین مانع پیش روی انبوه سازان
بالا بودن قیمت نهایی مسکن مورد نیاز متقاضیان، مشکل اصلی انبوه سازان است. سه عنصر؛ قیمت زمین، هزینه ساخت و سود حاصل از ساخت، قیمت نهایی مسکن را تشکیل می دهد. در کشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن ۴۰ تا۵۰ درصد است، در حالی که این عدد در کشورهایی چون انگلستان در اوج بحران مسکن از ۴/۲۸ درصد فراتر نرفت. در نیمه دوم دهه ،۶۰ حمایت از الگوی تولید مسکن در مقیاس وسیع، با هدف توسعه و تشویق انبوه سازی، راهبرد اساسی بخش مسکن بوده است. در تکمیل این سیاست، دولت دخالت خود را در بازار زمین کاسته و از ساز وکار بازار عرضه و تقاضا در امر تأمین زمین و مسکن حمایت کرده که در نتیجه فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسکن برخوردار شد. به این ترتیب بسترهای مناسب برای توسعه انبوه سازی در کشور ایجاد نشد. وجود این شرایط، شرکت های فعال در امر ساخت و ساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای کسب سود بیشتر ترغیب می کند. پیامد این امر کاهش سرعت گردش سرمایه در بازار تولید انبوه سازان مسکن می شود. برای روشن شدن مطلب بالا، روند تغییرات قیمت زمین نسبت به مسکن طی دهه های گذشته؛ بررسی و تأثیر آن بر انبوه سازی در ادامه گزارش می آید.
رشد قیمت زمین به صورت پلکانی بوده و هر ۳ الی ۴ سال و گاهی هر ۵ سال، قیمت آن ۲ الی ۴ برابر شده است. به عنوان مثال در سال ،۱۳۵۰ بهای یک متر مربع زمین در محله گیشا، هزار ریال بود که در سالهای ۵۵ و ۵۶ قیمت املاک یاد شده با حدود هزار درصد افزایش به ۷۰ هزار ریال افزایش یافت.پس از جنگ و با شروع رونق اقتصادی افزایش قیمت زمین شتاب گرفته و در طول اولین دوره، رشد قیمت آن ۱/۳ برابر شد. در دومین دوره رشد، بهای زمین مجدداً با افزایش ۳۰۰ درصدی مواجه شد. طی سالهای ۶۸ تا ۸۰ نرخ رشد قیمت زمین تقریباً ۲ برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره ۵/۲۲ برابر و قیمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده است.در خلال سالها ۱۳۶۳ تا ۶۵ در حالی که مسکن با رشد قیمت ۱۶۶ درصدی مواجه بوده، زمین رشد ۷۱۴ درصدی داشته است. این اعداد و ارقام حکایت از بی ثباتی بازار زمین دارد و نشان می دهد که، افزایش قیمت زمین در دوران رونق خیلی بیشتر از قیمت مسکن بوده که خود این امر سرمایه های سرگردان و سرمایه های موجود در بخش های صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان سازی- به عنوان مثال انبوه سازان- را به سمت زمین سوق می دهد.
●تأثیرات افزایش بهای زمین بر مسکن
افزایش سهم بهای زمین در احداث ساختمان، باعث افزایش سرمایه گذاری اولیه برای احداث بنا و در نتیجه کاهش نقدینگی طی دوره ساخت می شود.با کنترل بازار زمین می توان از انبوه سازی حمایت کرد و این تنها با حضور مؤثر دولت محقق خواهد شد. به این دلیل که بخش خصوصی منافع شخصی را در نظر گرفته و قاعدتاً به دنبال سود حداکثر است، ولی بخش دولتی برای تأمین منافع ملی حضور پیدا می کند. دولت می تواند با مداخله کارآمد در بازار زمین و یا به عبارت بهتر با مدیریت بازار زمین همانند بسیاری از کشورهای موفق در حل بحران مسکن، به عنوان یکی از ابزارهای مناسب برای توسعه انبوه سازی مسکن مؤثر باشد.
اما این کنترل چگونه تحقق پیدا می کند؟
یکی از راهکارهایی که دولت می تواند توسط آن، بازار مسکن را کنترل کند، استفاده از زمین های خود در فرایند ساخت شهرهای جدید است. به این صورت که با آماده سازی زمین های خود و تهیه و یا خرید زمین های مناسب اقدام به سفارش پروژه های ساخت مسکن به انبوه سازان بخش خصوصی کند که در پی آن، نتایج زیر قابل حصول است:
– انبوه سازی از وضعیت فعلی خود که علاوه بر حوزه مدیریت فنی- مهندسی، در مدیریت تقاضا، منابع مالی و مدیریت عرضه دخالت دارد، خارج شده و به جایگاه اصلی خود یعنی مدیریت فنی- تخصصی برمی گردد. بنابراین انبوه ساز که تا قبل از این از ارزش مازاد زمین سود می برد، سود خود را از ارزش افزوده حاصل از ساخت بدست می آورد.
– انبوه ساز دغدغه تهیه منابع مالی را نخواهد داشت، بدین دلیل که هزینه زمین در فرایند ساخت حذف شده و هزینه ساخت از طرف سفارش دهنده تامین خواهد شد. این امر خود باعث رشد و تسریع فرایند انبوه سازی می شود.
– با انجام این سیاست، عرضه مسکن افزایش خواهد یافت و انبوه ساز می تواند با منابع مالی که عمدتاً بانک های موجود، قادر به پرداخت آن هستند، خانه هایی به مراتب با کیفیت بهتر و تنوع بیشتر تولید می کند.
– از آنجا که با اجرای این سیاست، انبوه ساز تنها از ارزش افزوده ساخت منتفع خواهد شد، لذا سعی در کاهش هزینه ها و تسریع در روند ساخت و ساز خواهد کرد که برای تحقق آن به دنبال به کارگیری تکنولوژی جدید در فرآیند ساخت می رود.
– عواملی مانند تثبیت قیمت زمین، کاهش ریسک پذیری در بخش ساختمان و وجود تقاضا در دهه های آینده، همگی شرایطی را فراهم می کنند که تداوم ساخت و ساز، رونق و در نهایت ایجاد امنیت شغلی در این صنعت را به دنبال خواهد داشت. لذا می توان با تشکیل اتحادیه ها و صنف های کارگری و تأمین حداقل نیازهای اجتماعی آنها مانند بیمه، هزینه نیروی انسانی را در ساخت و ساز کاهش داد که در نهایت باعث کاهش قیمت نهایی مسکن می شود.
– دولت می تواند با این سیاست با استفاده از متخصصان و مشاوران معمار و شهرساز به طراحی شهرهای جدید و یا توسعه شهرهای موجود بپردازد که دارای بافتی همگون، مطلوب به لحاظ فضای خصوصی و عمومی و لحاظ کردن فضاهای آموزشی، فرهنگی، ورزشی و …باشد و سفارش ساخت آن را به انبوه ساز بدهد.
– با این روش تأمین مالی ساخت پروژه های بزرگ دیگر دشوار نخواهد بود، چرا که هزینه زمین از نقدینگی اولیه لازم برای ساخت مسکن کسر شده و مابقی هزینه ساخت و ساز نیز توسط خود مردم از طریق وام های بانکی موجود و آورده های شخصی، به راحتی تأمین می شود. در نتیجه بافت های شهری با هزینه بسیار کم و در شرایط مطلوب با استانداردهای شهرسازی ساخته می شود.
– از آنجایی که هزینه اولیه هنگفت پرداخت قیمت زمین دیگر مطرح نیست، لذا طیف وسیعی از انبوه سازان می توانند به عنوان پیمانکار، پروژه های ساخت را تحویل بگیرند. لذا دولت می تواند با سازوکارهای مختلف و سیاست های تشویقی مناسب از انبوه سازانی که از تکنولوژی و توان علمی مهندسی بالاتری برخوردار هستند، حمایت کرده و بدین ترتیب با رقابت بین سازندگان، رشد کمی و کیفی تولید انبوه در صنعت مسکن محقق خواهد شد.اگر دولت در عرصه مسکن و مدیریت زمین به نحوی وارد شود که هزینه اولیه زمین را از فرایند ساخت به تعویق بیندازد، دیگر الزامی وجود ندارد که انبوه ساز به جهت اقتصادی کردن پروژه ساخت وساز خود رو به بلندمرتبه سازی و ساختمان های متراکم و کوچک آورد. بنابراین می توان با اتخاذ سیاست های فوق خانه هایی که مناسب فرهنگ بومی و دینی مردم است، ساخت و چالش های فرهنگی و اجتماعی آینده این شهرک ها را به فرصت تبدیل کرد و شهرهای پایداری تشکیل داد.